0911 662 958
0905 361 061

Facebook Centrum Realítgoogle+youtube Centrum RealítNapíšte nám

Vyhľadávanie





V ponuke je 42 nehnuteľností.

Krátkodobý nájom bytu

Parlament dňa 19. 3. 2014 schválil zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Tí, čo pracujete s realitami alebo prenajímate byt, dobre poznáte úskalia právnej úpravy Občianskeho zákonníka. Zákon vstúpi do účinnosti 1. mája 2014.
 
Schválený zákon o krátkodobom nájme bytu upravil citlivé časti, ktoré sú podľa súčasnej právnej úpravy Občianskeho zákonníka pre prenajímateľa problematické a nevýhodné. Pre prenajímateľa bude výhodnejšie, ak nájomnú zmluvu uzavrie podľa nového zákona o krátkodobom nájme bytu. Nie je vylúčené, že viacerí prenajímatelia budú mať záujem presunúť existujúci vzťah s nájomcom pod režim nového zákona. S touto zmenou (a novou nájomnou zmluvou) však bude musieť nájomca súhlasiť.
 
Podľa terajšej právnej úpravy nie je možné si napríklad dohodnúť v nájomnej zmluve akékoľvek výpovedné dôvody. Prenajímateľ môže využiť len tie, ktoré sú presne určené Občianskym zákonníkom (§ 711). Nie je možné si dohodnúť ani kratšiu výpovednú lehotu ako tri mesiace. Ak si v zmluve dohodnete kratšiu výpovednú lehotu alebo iný výpovedný dôvod, bude zmluva v tejto časti neplatná. Nájomný vzťah k bytu nie je možné v súčasnosti ukončiť ani odstúpením od zmluvy (napr. v prípade závažného porušenia povinností nájomcu). Tieto obmedzujúce ustanovenia už dávno nereflektujú aktuálne požiadavky realitného trhu.

Aké sú najväčšie pozitíva a zmeny nového zákona? 

Nový zákon už upravuje možnosť dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu. Umožňuje tiež prenajímateľovi zadržať hnuteľné veci nájomcu v prípade, ak sa nájomca dobrovoľne a včas nevysťahuje z nehnuteľnosti a bude mať voči prenajímateľovi nesplatené záväzky. 

Pozitívne treba hodnotiť aj ustanovenie zákona, podľa ktorého, ak strana ukončí nájomný vzťah a toto ukončenie druhá zmluvná strana napadne na súde, nebude mať podaná žaloba vplyv na účinky takéhoto právneho úkonu (výpovede alebo odstúpenia od zmluvy). Čiže bude možné napriek podanej žalobe pristúpiť nielen k zadržaniu hnuteľných vecí v byte, ale aj k podaniu žaloby o vypratanie alebo k samotnému vyprataniu (ak bude existovať právoplatný exekučný titul, napr. notárska zápisnica).

Zákonný rámec dostala po prvýkrát aj peňažná zábezpeka, tzv.kaucia, ktorá je na realitnom trhu s obľubou prenajímateľmi využívaná. Kaucia slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

Konečne bude možné od nájomnej zmluvy odstúpiť. Zákon ustanovuje tieto východiskové pravidlá, kedy je možné zmluvu urýchlene ukončiť odstúpením:

  • ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, 
     
  • nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nie je spôsobilý na dohodnuté užívanie,
     
  • zmluvné strany si môžu v zmluve dohodnúť aj ďalšie dôvody pre odstúpenie. 
Treba však pripomenúť, že tento zákon a pozitíva z neho plynúce sa budú vzťahovať len na prenajímateľov, ktorí si riadne splnili svoju registračnú povinnosť vo vzťahu k orgánom finančnej správy. Stále platí, že každá fyzická osoba je povinná v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť (okrem pozemku), požiadať správcu dane o registráciu


Čo musí obsahovať nájomná zmluva podľa nového zákona o krátkodobom nájme bytu ? 

Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať najmä:

  • identifikačné údaje zmluvných strán,
  • presné označenie bytu a rozsahu jeho užívania,
  • určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva (tzv. "energie"),
  • opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
  • určenie doby nájmu, ktorá nesmie byť dlhšia ako dva roky,
  • vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Bude vyriešený problém s vyprataním bytu?

Nový zákon otázku svojpomocného vypratania bytu zo strany prenajímateľa detailnejšie neupravuje. Takéto konanie sa bude aj naďalej považovať za nezákonné. Na druhej strane si treba uvedomiť, že dať do rúk prenajímateľom tak silnú zbraň, ako je možnosť vykonať exekúciu (svojpomocne nájomcu vyprať), by mohlo byť v praxi často zneužívané na úkor práv nájomcov. 

V týchto prípadoch bude potrebné obrátiť sa na súd, aby tento právoplatne rozhodol o vyprataní, ktoré potom môže realizovať výlučne cez exekútora. Aj preto obozretní prenajímatelia v súčasnosti uzatvárajú s nájomcami popri nájomnej zmluve aj notársku zápisnicu o vyprataní. Táto ako exekučný titul neskôr ušetrí prenajímateľovi čas a peniaze, ak sa nájomca z bytu dobrovoľne nevysťahuje (nie je potrebné sa už obracať žalobou na súd).

Čo by sa dalo ešte vylepšiť?

Za problematickejšie resp. zbytočné považujem obmedzenie o dĺžke trvania nájomného vzťahu a jeho predlžovania, aj keď je zrejmé, že bolo potrebné dať zákonu myšlienku a obsah, ktorý by zodpovedal jeho názvu (krátkodobý nájom bytu). Podľa nového zákona je nájomnú zmluvu možné uzavrieť najviac na dva roky, pričom celkovo môže trvať (vrátane jeho predĺžení) najviac šesť rokov. Realitná prax by viac ocenila, ak by nebol obmedzovaný čas trvania nájomného vzťahu ani počet možností ho predĺžiť.
 
Za nevhodne reflektujúce potreby prenajímateľa tiež považujem ustanovenie, ktoré limituje maximálnu výšku peňažnej zábezpeky, ktorá by mala slúžiť na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, napríklad z dôvodu neplatenia nájomného alebo poškodenia bytu. Podľa návrhu nemôže byť zábezpeka vyššia ako trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, čo môže byť v praxi na škodu, najmä ak je predmetom nájmu luxusne zariadený byt a tento sa prenajíma napr. cudzincom, pri ktorých je vymožiteľnosť pohľadávky náročnejšia.
 
Čo je nezvyčajné, je mierne nesystémové riešenie tejto problematiky. Novým zákonom sa vytvoril duálny právny režim pri nájmoch bytu. Ostáva dúfať, že v rámci pripravovanej rekodifikácie občianskeho zákonníka bude táto právna anomália odstránená.

Skrytý zmysel zákona?

Treba priznať, že pri povrchnejšom čítaní sa dá rýchlo prehliadnuť podstata zákona. Tá je doslova skrytá v ustanoveniach § 3 ods. 5. Podľa týchto ustanovení sa totiž nebude môcť uplatniť táto norma (a teda prenajímateľ nebude môcť využiť jej výhody), pokiaľ si riadne nesplní svoju registračnú povinnosť vo vzťahu k príslušnému správcovi dane.
 
Ako iste viete, každá fyzická osoba je povinná v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť (okrem pozemku), požiadať správcu dane o registráciu.
 
Ak ste ako prenajímateľ túto povinnosť nesplnili, bude sa vaša nájomná zmluva posudzovať podľa starých (pre prenajímateľa nevýhodných) ustanovení Občianskeho zákonníka.

Na záver: 

Nepružné ustanovenia o nájme bytu už dávno volali po zmene. Nový zákon o krátkodobom nájme bytu bude nepochybne zmena k lepšiemu.

Okrem snahy vlády motivovať prenajímateľov dodržiavať zákon, má byť cieľom zákona aj prispieť k rozvoju trhu s nájomnými bytmi, posilneniu geografickej mobility pracovnej sily a tým aj zníženiu miery nezamestnanosti.  Uvidíme ...